土砂災害特別警戒区域内にある土地の相続税評価額は？

近年多発している台風や豪雨によって、土砂災害が増えています。これを受け、土地の相続税評価について見直しが行われました。今回は、「土砂災害特別警戒区域内」にある土地の相続税評価について解説します。

土砂災害特別警戒区域とは

土砂災害防止法（土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律）は、土砂災害から国民の生命を守るために土砂災害のおそれがある区域を明らかにするとともに、危険の周知・警戒避難体制の整備・建築物の規制・既存住宅の移転勧告などを推進することを目的としています。

都道府県ごとに行われる調査によって、土砂災害のおそれがある区域が「土砂災害警戒区域」に指定されます。これは、がけ地の崩壊などが発生した場合に住民などの生命または身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域であり、危険の周知・警戒避難体制の整備が行われます。

土砂警戒区域内で、著しい土砂災害が発生するおそれがある区域は「土砂災害特別警戒区域」に指定されます。指定された場合は「特定の開発行為に対する許可制」「建築物の構造規制」「建築物の移転等の勧告」などが行われます。これらの警戒区域は、自治体が公表している土砂災害ハザードマップなどで確認することができます。

土砂災害特別警戒区域に指定されると、土地の利用や建物の建築が制限されます。近年、指定される件数が増加していることを受け、土砂災害特別警戒区域内にある土地（宅地）の評価方法が定められました。

評価額の算出方法

この評価方法は、2019年1月1日以後に相続・遺贈または贈与によって取得した宅地の評価に適用されます。課税時期に「土砂特別警戒区域」内にある宅地に適用され、課税時期の前に指定が解除された宅地には適用されません。また、「土砂災害警戒区域」にも適用されません。

所有する土地に特別警戒区域内となる部分がある宅地については、その宅地のうち特別警戒区域内となる部分が特別警戒区域内となる部分でないものとした場合の評価額に、その宅地の総地積に対する特別警戒区域内となる部分の地積の割合に応じて、以下の表に定める補正率を掛けて評価額を算出します。

・特別警戒区域補正率表

特別警戒区域の地積総地積	補正率
0.10以上	0.90
0.40以上	0.80
0.70以上	0.70

土砂災害特別警戒区域内にある宅地の相続税評価額＝通常の土地の評価額×補正率

倍率地域にある宅地については、その宅地の固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛けて評価します。固定資産税評価額の算定にあたって、特別警戒区域の指定による土地の利用制限などが土地の価格に影響を与える場合は、その影響を評価額に反映させることになっています。そのため、倍率地域にある特別警戒区域内の宅地は、この評価方法が適用されません。

市街地農地・市街地周辺農地・市街地山林・市街地原野は宅地ではありませんが、「宅地比準方式」によって評価されるため、これらが特別警戒区域内にある場合は、この評価方法が適用されます。また市街化区域内の雑種地や、市街地農地などに類似する雑種地にも適用されます。

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条件に該当すれば「がけ地補正率」も適用できる

基本的に、地形が傾斜している地域が特別警戒区域に指定されるため、特別警戒区域内の宅地にはがけ地が含まれるケースが多いです。「がけ地補正率」を適用できる場合は、特別警戒区域補正率にがけ地補正率を掛けた数値を補正率とすることができます。なお、その場合の補正率の下限は0.50です。

・がけ地補正率表

がけ地の方位	南	東	西	北
がけ地地積総地積
0.10以上	0.96	0.95	0.94	0.93
0.20以上	0.92	0.91	0.9	0.88
0.30以上	0.88	0.87	0.86	0.83
0.40以上	0.85	0.84	0.82	0.78
0.50以上	0.82	0.81	0.78	0.73
0.60以上	0.79	0.77	0.74	0.68
0.70以上	0.76	0.74	0.7	0.63
0.80以上	0.73	0.7	0.66	0.58
0.90以上	0.7	0.65	0.6	0.53

このように、土砂災害防止法によって土砂特別警戒区域に指定された場合は、その区域内の宅地の相続税評価額を抑えることができます。災害発生時に備えて、自治体のハザードマップなどを確認しておくとよいでしょう。 

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